物业ISO9000认证质量手册

7.5.1 业主和住户财产控制程序

7.5.2 楼宇人住及装修控制程序

7.5.3 物业租赁服务控制程序

7.5.4 社区文化服务控制程序

7.5.5 清洁服务控制程序

7.5.6 绿化服务控制程序

7.5.7 保安服务控制程序

7.5.8 紧急情况处理程序

7.5.9 物业管理、服务费用收缴控制程序

7.6 监视和测量装置的控制程序            7.6

7.5.1 业主和住户财产控制程序

 l 目的  

对物业管理范围内与业主和住户有关的财产给予保护。

2  适用范围

适用于对委托方交付的物业、业主和住户用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。

3  职责

3.1 总经理负责组织成立物业验收接管领导小组。

3.2 管理处负责物业验收接管的日常事务组织协调工作。

3.3 管理处各部门按规定组成接管领导小组的各专业组，参与物业的验收接管工作。

3.4 管理处工程部负责对业主、住户提供的物品进行验证、安装服务等。

3.5  管理处保安队负责各类车辆的综合管理。

   4  程序

4.1  业主和住户的财产一般包括：

a．接管的物业，包括各类建筑物及公用设施；

b．业主和住户提供的用于维修安装用的物品，便民服务中业主和住户送交修理或加工的物品；

c. 管辖区内的车辆；

d. 其他与业主和住户有关的财产。

4.2  验收接管物业的控制

4.2.1  物业验收应具备的条件

4.2.1.1  新建物业验收应具备的条件：

a．建设工程施工全部完成，物业经竣工验收合格；

b．供电、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；

c．房屋幢、户编号经有关部门确认。

4.2.1.2  原有物业验收应具备的条件：

a．房屋所有权、使用权清楚；

b．土地使用范围明确。

4.2.2  在公司总经理直接领导下，组织各部门成立物业验收接管领导小组，总经理担任组长，按专业设立资料组、工程土建组和机电组，管理处负责日常事务运作。

   a．各专业组组长负责接管分工范围内的工作，严格验收、把好工程质量关。管理处主任组织编制《物业接管计划》，报总经理批准实施；

   b．各专业小组按国家、省、市工程验收标准验收物业，确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。

4.2.3  参与竣工验收的物业

   4.2.3.1  在验收前的资料准备：对于物业公司参与竣工验收的物业，则在竣工验收之前，资料组应要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、 管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等提供的有关资料，适当时应包括物业规划图，竣工总平面图，单体建筑及结构竣工图，地下管网竣工图，建筑施工竣工 图，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明，房地产权属关系的有关资料，机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证 明；用水、电、气指标批文，水、电、气表校验报告等图纸资料，填写《物业接管文件资料交接清单》；并对所有资料进行查验，为物业接管验收提供资料和数字依 据。

   4.2.3.2  物业的竣工验收：验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部《城市 住宅小区竣工综合验收管理办法》(1993．12)、《房屋接管验收标准》(1991．2)等规定组织的竣工验收工作。

   4.2.4  对已竣工、在用物业的验收接管工作：

   a．各专业组根据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收，并填写《物业交接验收表》、《设施验收单》、《物业分户移交验收单》、《物业交验问题登记表》；   

   b．验收结束后，验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总，并将《物业交接验收表》、《设施验收单》、《物业分户移交验收单》、《物业交验问题登记表》的副本交委托方，以落实责任部门限期整改，直至达到规定要求。

4.2.5  物业移交内容：

4.2.5.1 建筑物移交

a．各类房屋清单及配套钥匙；

b．单体建筑、结构、水、电、气设备竣工图；

c．住宅区规划图、竣工总平面图；

d．其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。

4.2.5.2公共设施及公共场所移交

a．公共设施及公共场地清单；

b．绿化竣工图、室外竣工图(含地下管网、道路、停车场等)；

c．机电设备操作、维护说明书；

d．其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。

4.2.5.3  资料移交

移交的资料应包括：产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收，填写《物业交接验收表》，并根据《文件控制程序》规定进行分类编号，列出清单，转交管理处归档保管。  

   4.2.6  对新竣工的物业的保修事宜，由物业公司根据具体情况开出《工作联系单》交房产开发公司，由房产开发公司负责保修。

   4.2.7  根据有关规定，应加强对业主及住户的房屋及维修的管理。努力做到：

a．房屋外观完好、整洁，执行《保洁服务控制程序》的有关规定；

b．建筑物有明显标志及方向指引，执行《服务提供控制程序》有关规定；

c．房屋完好率应达到98％以上；   

d．无违规建筑；

e．封闭阳台统一有序，房屋装修不危及结构和安全，执行《楼宇入住、装修控制程序》的有关规定；

   f.  房屋零时维修及时，必要时建立回访制度；

   h．房屋资料档案齐全，便于查阅，执行《楼宇人住和装修控制程序》的有关规定。

   4.3  业主和住户提供的用于维修、安装、服务用的物品的控制：对业主、住户提供的物品质量应进行控制，以确保公司对业主、住户的维修、安装、服务质量符合规定的要求。

   4.3.1  管理处工程维修部门负责对业主、住户提供的物品进行验证、维修、安装、服务。

   4.3.2  对需要维修安装的业主、住户提供的物品，管理处工程部填写《派工单》，在单上注明由业主、住户提供的物品名称及详细信息，维修工持《派工单》前往业主、住户处提供维修服务。  

   a．维修工在维修前，应先对业主、住户提供的物品进行质量验证，确认该产品能达到维修安装要求后，方可进行安装；

   b．对不合格的物品，维修工应告知业主、住户更换产品以达到要求。如果业主、住户坚持安装，则维修工须在《派工单》上“维修结果”栏内清楚说明情况，经业主和住户签字确认，方可维修安装；

   c．维修工现场维修安装完毕后，应对安装质量进行全面检查，并请业主、住户验收，同时在《派工单》上“维修结果”栏内签名，并按《维修服务收费标准》向业 主、住户收取费用后方可离开。维修工将《派工单》与维修费用一起交管理处收费人员，《派工单》交工程部主管或管理处主任存档。

   4.3.3  公司其他专项便民服务中，对顾客提供用于服务的物品应严格验证，妥善保管和使用，防止发生丢失、损坏。如发现不适用应填写《顾客财产问题反馈表》及时反馈给顾客，妥善处理。《顾客财产问题反馈表》由管理处自行保管。

   4.4  保安队负责各类车辆的综合管理，确保车辆行驶、停放安全有序。

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